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Attention, les tentatives de "Rip Deal" au Luxembourg
Depuis un certain temps des bandes étrangères organisées se sont spécialisées dans des arnaques immobilières, mieux connues sous la détermination de "Rip Deal".
Cette arnaque consiste à faire croire que leur groupe d'investissement achète un bien immobilier (affiché sur internet) au Luxembourg, sans l'avoir vu et sans discuter le prix, sous condition que le vendeur accepte de l'argent non-déclaré.
Dans le plus souvent des cas, la victime doit se rendre à Milan, mais aussi Bergamo, Istanbul etc., ce qui ne dérange pas le vendeur en général. Et c'est là que commencent les différents mises au points qui varient, mais le plus souvent ces "acheteurs" posent comme condition de leur changer de l'argent suisse, ce qu'ils ne peuvent pas faire eux-mêmes puisque cette argent n'est donc pas déclaré. Souvent les vendeurs sceptiques recoivent même des petites sommes en francs suisses contre des Euros pour contrôler à la banque. Jusqu'ici il n'y aura pas de problèmes. Mais si la victime arrive avec des sommes plus importantes (et sur internet on trouve des cas de victimes avec des sommes considérables), il y a différents cas de figure pour lui arracher cet argent, soit par un change avec des faux billets suisse, mais le plus souvent par de l'agression pure et violente et il y aurait eu aussi des cas de morts si on se réfère sur les données que l'on trouve sur internet.
Nous savons que depuis un certain temps ces bandes ont aussi le Luxembourg dans leur objectif et nous avons souhaité vous aviser d'être très attentifs si vous avez des emails ou des appels (souvent de France) de ce genre.
Ces bandes sont très bien organisées, ils reçoivent dans des grands hôtels ou restaurants en hommes d'affaires et ils démontrent noms, adresses, sites internet de leurs entreprises et autre, mais le scénario et surtout sa fin est toujours brutale.
IMMOTOP.LU
AB-Lux Relocation Services
Communiqué de presse du 01 juillet 2009
L'union fait la force
Le vendredi 26 juin 2009, la société AB-Lux Relocation Services a présenté son premier catalogue "Welcome to Luxembourg by AB-Lux Relocation Services" avec tous la gamme des services qu'elle offre avec ses partenaires (BGL, Languages.lu, ACL, La Luxembourgeoise, Fund Advisers, Aims, BCD travel, Key-Inn, Vitalvie, IMMOTOP.LU, Interior rent)
Face à la situation économique actuelle il est important pour les entreprises issues de secteurs d'activité complémentaires d'unir leur compétence afin d'apporter une solution intégrée à leur client. Telle est la vision de la société AB-Lux Relocation Services, qui avec ses partenaires (BGL, Languages.lu, ACL, La Luxembourgeoise, Fund Advisers, Aims BCD travel, Key-Inn, Vitalvie, IMMOTOP.LU, Interior Rent), se sont mis d'accord pour collaborer ensemble et satisfaire les besoins des départements de Ressources Humaines et de leur personnel expatrié.
L'expatriation ne se résume pas seulement au fait de s'installer dans le pays pour y exercer un travail. L'expatrié qui arrive au Luxembourg a besoin d'un certain nombre de services professionnels que de services extra-professionnels pour son confort et celui de sa famille, notamment : recherche de logement, ouverture de compte bancaire, cours de langues, planification de voyage, planification financière, achat ou location de logement, location de meubles et mobiliers, réception des colis pendant en cas d'absence, assistance automobile, des solutions de détente et remise en forme, etc.
Nos clients ne pourront être que ravis de ne pas avoir à chercher aux quatre coins du pays les services dont ils ont besoin et nous connaissons les difficultés qu'ils peuvent rencontrer parfois et ils apprécieront d'avoir à la fois une écoute élargie et des réponses rapides et efficaces.
La personnalisation des services, c'est ce qui fait notre force !
Le catalogue 2009-2010 "Welcome to Luxembourg by AB-Lux Relocation Services", relate en détails les services proposés par Ab-Lux et ses partenaires et donnent à ses lecteurs des astuces, des bonnes adresses et des informations utiles, afin de faciliter l'intégration des nouveaux expatriés au Luxembourg.
Pour recevoir gratuitement le catalogue, envoyer un email à info [at] ab-lux.com ou un fax au (+352) 27 47 81 81.
Nicole Avez-Nana
Managing Director
17, rue Saint Ulric
L-2651 Luxembourg
Tel: (+352) 26 18 76 46
Fax: (+352) 27 47 81 81
L'immobilier en baisse ? Oui, mais…
Au cours du dernier trimestre 2008, les medias, toujours avides de sensation, ont commencé à nous jouer la ballade du marché immobilier qui baisse, après nous avoir répété pendant des années que le marché était trop élevé, et que les Luxembourgeois devaient s'expatrier pour pouvoir encore s'acheter un logement. Toujours avec la crise financière et économique en toile de fond, il est évident que l'annonce de cette nouvelle catastrophe a encore plus découragé beaucoup de gens, vendeurs comme acheteurs !
Mais est-ce une catastrophe ? Nous disons NON !
Les craintes de nos acteurs principaux du marché (vendeurs et acheteurs) sont légitimes.
Les vendeurs désireux de vendre leur bien au plus haut prix possible se voient découragés, car ils ne savent plus si leur bien se vendra, et si oui, à quel prix ?
Les acheteurs, de leur côté, sont inquiets et plutôt attentistes, dans le sens où on leur répète, dans les banques surtout, qu'il vaut mieux attendre que le marché baisse pour acheter moins cher. Aucun acheteur n'est emballé à l'idée d'acheter quelque chose à un prix qui baissera quelques mois plus tard, on le comprend ! Et pourtant !
Dès novembre – décembre 2008, on a donc pu lire et entendre que le marché avait commencé à baisser. Et on a vu que certains acheteurs se sont à nouveau manifestés pour visiter certains biens. Ce ne sont pas forcément des biens à bas prix, mais plutôt des biens se caractérisant par de bonnes situations géographiques et surtout une bonne présentation. C'est compréhensible, on n'a jamais eu autant le choix en immobilier que ces derniers 8 mois !
Que constatons-nous encore ? Les biens qui ont trouvé acquéreur(s) entre-temps se sont vendus dans la fourchette " acceptable " du prix du marché. Qu'est-ce que cela veut dire ?
Les prix des biens à vendre ne sont pas figés. Nous faisons, en tant que professionnels de l'immobilier, toujours une estimation écrite, chiffrée et préalable à la prise de mandat de vente, et ce pour chaque bien pris en vente. Nous procédons pour cela au moyen de 3 méthodes différentes, alimentées d'ingrédients actualisés issus du marché, avant de comparer le résultat de notre estimation avec d'autres biens comparables dans le voisinage, ou encore les prix moyens publiés par l'Observatoire de l'Habitat.
L'estimation préalable de la valeur de marché d'un bien n'est certes pas une science exacte, et nous avons donc, logiquement, une marge d'erreur quand nous comparons notre prix estimé à celui convenu ensuite entre parties
(vendeurs et acheteurs, sur compromis). Cette marge d'erreur est en moyenne de 5% au dessus ou en dessous de la moyenne de nos 3 méthodes estimatives. Le prix obtenu l'est en fonction de la situation et motivation du vendeur, tout comme de l'intérêt et besoin de l'acheteur, mais aussi de ses capacités à payer le prix convenu.
Force est de constater que l'immobilier se vend toujours, mais beaucoup plus lentement depuis la crise bancaire, car, quoi qu'elles en disent, nos banques sont devenues encore plus frileuses qu'elles ne l'étaient auparavant. Les biens qui se vendent sont vendus au prix moyen du marché, donc encore et toujours dans les limites de notre fourchette estimative.
Ce constat appelle donc une double
1) Les acheteurs sont forcément devenus plus prudents, plus durs aussi en négociations, et n'achètent plus à la limite supérieure de la fourchette, mais plutôt à la limite inférieure. Les vendeurs motivés pour vendre acceptent plus volontiers de signer à la limite inférieure de notre estimation qu'ils ne l'auraient fait il y a encore 6 mois.
2) Dans ce sens, certains diront volontiers que le marché a régressé, et cela de 5% en moyenne si on en croit l'Observatoire de l'Habitat et à en déduire de nos compromis comparés à nos estimations préalables.
Le marché baissera-t-il encore ?
Pour que le marché immobilier baisse de façon significative, il faut que 3 ingrédients soient présents simultanément sur ce même
1) un fort taux de chômage ;
2) de forts taux d'intérêts ;
3) une offre supérieure à la demande.
On le constate, ce sont donc surtout les taux en forte baisse qui garantiront une certaine stabilité du marché immobilier dans les prochains temps. Rappelons que le marché vient de connaître une correction non négligeable, et que les prix rentrent peu à peu " dans la normale " ! En ces temps particulièrement incertains, l'immobilier constituera indiscutablement un placement sûr.
2009 sera donc l'année lors de laquelle il faudra investir dans la pierre, en profitant de taux d'intérêts revenus dans des limites de 2006, une année record pour le nombre des ventes au Luxembourg. Les acheteurs avisés et prudents s'entoureront quand même de précautions élémentaires avant d'acheter quoi que ce soit, en se faisant faire une estimation immobilière par un professionnel non impliqué dans le processus de vente du bien convoité, une estimation qui se voudra écrite et fondée sur des ingrédients tangibles du marché.
Cet investissement de quelques centaines d'Euros leur fera probablement économiser des milliers d'Euros pour le cas où le bien convoité aurait été mis en vente à un prix surfait, ou ne correspondant pas (plus) aux réalités du marché immobilier. Pourvu que les spéculateurs, qui auront pourri le marché pendant les 2 dernières années, se décident enfin à retirer leurs biens du marché parce qu'ils auront fini par admettre que leurs objets ne se vendront pas à ce prix surfait qu'ils avaient décidé, et le marché connaîtra une nouvelle correction, statistique celle-là, mais réelle quand même.
Une fois retirés du marché, ces biens feront donc chuter les statistiques des prix (Observatoire de l'Habitat, p.ex.) sans que pour autant les vendeurs - vendant leurs biens au prix du marché - n'en deviennent plus pauvres.
C'est l'espoir que nous formulons pour 2009 !
Auteur : Guy HANTEN
Associé — Gérant
ERA IMMOPARTNERS Sàrl